写在前面：六月最是繁忙，芒种之际高考，夏至前夕毕业，都是从一个阶段迈向另一个阶段的分水岭。对于大多数毕业生来说，租房一定是他们踏入社会后的首道。我们为创投圈梳理了一份租房市场报告，或许也将作为所有毕业生的一份《毕业季租房避坑指南》。 据链家的《租赁崛起》报告显示，未来中国将有3亿租赁人口，租房市场规模达5万亿元。随着结婚年龄和购房年龄的推迟，更多人停留在租赁市场；同时在高房价下，租金和月供剪刀差逐渐扩大，租房需求势必呈现上行趋势。3亿人要租房，可租房并不是一件简单的事。 租客怎么找房？首选可能是58，再就是链家等中介。据数据，每天在58同城、安居客、赶集网上有超过3千万人次的找房用户，其中租房将近一半。但众所周知，58作为最大的信息聚合平台，房源信息最多，有效信息却很少，中介发布的虚假房源和钓鱼信息泛滥。而链家虽在二手房交易上行业领先，但租赁只是其附属业务，做租房是为了拉近与业主之间的关系，用租赁业务锁定房源，因而链家平台上房源也同样不全。 以自如、魔方为代表的品牌公寓为租客提供了另一种选择。2014年，从雷军投资YOU+开始，来自地产、酒店和旅业的资本涌入长租公寓行业，加之消费升级和政策红利，行业一片繁荣。这类公寓房源信息真实，质量相对较高，没有中介费，租后服务也有保障，深得一部分用户好评。但目前公寓在租赁市场所占份额不到3%，数量太少，难以满足租客需求。体量最大的我爱我家“相寓”有50万间房，只限于地区；自如30万间，其余头部玩家也就几万间房。而且每家都是自营，租客得下载多少个App才能一览所有公寓房源？ 除此之外，可能就是去豆瓣、闲鱼以及其他小众网站碰碰运气了，找房之难，可见一斑。为什么租房困难？36氪认为是没处可找。 在租房这件事中，传统门店中介既是过去式，也是现在进行式。因为房东通过门店发布房屋出租信息，相对来说是最省心的选择——如果自己将房子出租信息挂上网，随后便会接到许多中介的“咨询”电话，不堪其扰。不少中介为了客流，不惜发布低价假消息，钓到的鱼多，但率可想而知。不少租客“谈中介色变”，对其已经避之不及。租客体验差，同时经纪人受气，中介公司不赚钱，这是一个效率极其低下导致的畸形市场。 互联网提升行业效率的典型做法是去中间化。租房与二手房交易不同，相对不那么重决策，对中介费的租客更倾向于寻找个人房源。于是租房市场也出现了C2C去中介的模式，即让房东和租客直接交易，玩家包括一间房、火炬租房、107间、乐租等。问题在于，C端房源太过分散且信息不透明，相较而言，中介在获取房源上有绝对优势。至少从目前看来，C2C可以占据一小部分市场，但短期内想要做大很难。 用互联网中介是另一个思，主要代表是爱屋吉屋和丁丁租房。2014年爱屋吉屋横空出世，最早喊出要用O2O方式传统房屋中介，并在一年零3个月时间里完成了5轮融资。一位业内人士表示，爱屋吉屋在BP的第一页就说明了想做的其实是二手房，只是认为从租房切入更容易建立品牌；而丁丁租房则被认为是链家对此采取的防御性措施。 两者的做法大致相同，不设门店降低成本，利用半价或零中介费和大量广告吸引租客，经纪人不按佣金提成从而提高服务质量，提供真房源来提高匹配效率。但丁丁租房在烧了3个亿之后已于去年停止运营爱屋吉屋也陷入困境，花光3亿多美金也逐渐荒废了租房业务。 互联网不成功的原因，要从几方面来看：从获客角度，租房属于低频消费，烧钱买越来越贵的流量不可持续，且用户实际忠诚度并不高；在获取房源上，没有门店更加困难，传统中介在小区里外渗透，互联网公司带人去看房，客也很容易被传统中介截获；从撮合效率来看，仍是线下带看的方式，付出的时间精力一点不少。原本相比二手房，租赁业务就不赚钱，用互联网之后，效率没有大幅提升，收入还要减一半，自然走不下去。 综上述经验，36氪认为做租房核心要素可归为三点：房源、客源、匹配效率。从目前的情况来看，房源是最先要解决的问题。租客线下看房更多是为了验际是否与图文相符，只要房源真实有效，匹配效率就会大大提高，流量也就自然而然了。 那怎样才能做到房源全面、真实、准确？对此，我们梳理了租房市场里的几种模式，采访了三家认为是最为典型的租房平台——58租房、蘑菇租房、嗨住。这篇文章将客观展示他们各自的思和解决方案，并试图分析其优劣。 58毫无疑问是目前最大的租房平台。如上文所说，58最为人诟病的是虚假房源和钓鱼信息。一位业内人士表示，目前58平台上的经纪人房源，发布的价格要比实际价低15%；70%的个人房源是由二房东和经纪人冒充，即使找到一个真房东，大多时候也是已经租掉了。 这其实是由其盈利模式决定的，58相当于是连接租客和经纪人的广告平台，平台向商家收取端口费用，经纪人只需交钱，就可以在平台发布信息。 2016年58集团的主要增长动力来自房地产板块，其中租赁占到了30%。如果58要打击假房源，贴子数大量减少，必然会影响收入。那么对于58来说，是否真的有动力做真房源？如果有，要怎么做？ “租房的交易链条长，而过程中缺乏标准化的手段，市场行为不规范，导致服务质量出现了问题。”58集团高级副总裁叶兵告诉36氪，58的商业模式不会变，要做的是建立统一规范的平台，推进标准化服务。具体表现在三个方面： 这是58在上个月推出的新产品。目前这本字典已收录了全国106个城市的1.2亿室户房源信息，小区覆盖率超过95%。此前链家已经建立了类似的数据库“楼盘字典”，收录了全国30多个城市逾7000万套房屋的数据。与链家“楼盘字典”不同的是，58的“房源全息字典”是共享的。 有了房源字典，平台对信息的管控能力大大提升。经纪人填写房源的楼栋号，平台就能根据数据库核验信息，朝南还是朝北，多少面积，几室几厅。经纪人不能像以前一样随意发帖，如果反复接到投诉，平台也会采取一定的惩罚机制。 因行业缺乏标准，中介的违规成本很低。现在经纪人市场鱼龙混杂，质量参差不齐。经纪人入门门槛很低，流动率也非常高。叶兵表示，58服务了大概100万经纪人，这些经纪人的平均存活周期只有9个多月。 “作为全国最大的互联网平台，我们建立了全国经纪人服务体系的标准。通过提供参考标准和依据，从而提高行业效率。”建立全国经纪人服务体系档案，意味着只要经纪人进入这个行业，即使跨机构，也能查到其服务历史，包括入行年龄、评价、投诉等都登记在案；同时58横向联合全国经纪人行业协会，打通数据，所在门店是否有开业资质，经纪人是否考取了资格证书，这些信息都在平台上公开展示。 目前这个数据库只在安居客的App上应用。每个经纪人根据各指标有评星级，也可以看出，这套体系的建立还在初期阶段。
叶兵认为，随着数据的积累，将服务标准化、可视化，全国100万的经纪人应该就能分出三六九等。信用不好的经纪人被列入，全网禁发，甚至与协会合作，全行业禁发。理论上这样能极大提高违规犯错的成本，遏制“黑中介”的乱象。 文初曾提到，品牌公寓数量少且各自为家，难以满足租客需求。如果做个平台把这些公寓都汇集起来呢？ 因看好公寓行业的发展，去年58成立了品牌公寓馆，手握流量且入驻免费，很快吸引了近千家品牌公寓。某种程度上来说，这有点像是淘宝与天猫的关系。58品牌公寓馆负责人魏欣告诉36氪，入驻58品牌公寓馆，需是登记的企业，平台会建立公寓诚信指数分、实施金机制，近期还会把公寓诚信指数分跟排序、流量分配挂钩。 这里就牵扯到收费制度的问题。最近有消息称，58品牌公寓馆要开始收费了。要跟过去一样收端口费？还是入驻免费、排名收费？对此，58品牌公寓馆给36氪的回应是： “58品牌公寓馆肯定会大大不同于过去传统的端口收费模式，相关机制正在设计中。新机制下，公寓馆的排序机制将综合租客和公寓两端的服务体验进行流量分配，房源信息的真实性以及服务口碑是影响排序的核心因素。” 尽管收费机制未定，但58品牌公寓馆是58租房主打的高端产品，平台多次强调看好品牌公寓在未来发展的巨大潜力，在这块业务上58不会着急赚钱。58品牌公寓馆与公寓们相辅相成，品牌公寓的发展尚在早期，58品牌公寓馆也没有将所有公寓收入囊中，还远远没到收割的时候。 总结来说，58在租房业务上的解决方案是：建立房源和中介数据库，加强信息监管；另一方面打造品牌公寓平台，扎实做真房源。 的疑虑还是在于，58是否真的有打击假房源的决心？毕竟这与企业利益冲突。从长远来看，行业竞争日渐充分，假房源一定会阻碍平台的发展。如果有这样的危机意识，提出整治假房源是有力的。此外，“趋好的速度”也是一个考虑因素，毕竟打假也不是一蹴而就，小步前进，或许可以在真房源和平业利益之间不断找到平衡。 2014年蘑菇租房从品牌公寓起家，2015年转型为以SaaS工具服务职业房东的租房平台。目前蘑菇租房上已聚集了近1万个公寓品牌与职业房东，房源数量达到100万间。据悉，到今年年底，平台上的房源将会拓展到200-300万间。 从租房平台的角度考虑，蘑菇租房通过为职业房东提供SaaS工具，让他们把信息录入系统，从而间接获取房源。利用工具“蘑菇伙伴”，公寓老板们可以做日常经营管理，从预约、押金、签约、收租，到水电煤缴费、自动发送租金账单、租约到期提醒等，将流程电子化，提升管理效率。 在这种模式里，房源的真实性得到了最大程度的。蘑菇租房联合创始人龙东平向36氪介绍，商家用系统管理这些房源时，就像酒店前台，每个房间的状态都有登记。根据录入的信息，系统会自动判定哪些是空房，并帮助把出租信息一键发送到全网，包括蘑菇的App、网站和支付宝的租房频道。一旦填写信息，网上的房源就自动下架。这确保了房源的状态是实时有效的。
但想要成为大而全的租房入口，前提是要有足够多的房东使用这套系统。一是要准确踩到职业房东的痛点，二是要降低使用门槛，即“轻快好用”。 对此，龙东平表示，这是“刚需”。蘑菇服务的是有一定体量的公寓房东，手里有50套甚至上万套房子。对他们来说，使用“蘑菇伙伴”能够提高效率，节约人力成本。蘑菇还提供智能门锁、智能电表等智能硬件，帮助职业房东实现智能化管理。空房多渠道发布，能为房东带来一定的租房流量。另一方面，公司会不断打磨产品，逐步教育和引导市场。 还有一个需要考虑的问题是，这套工具未来是否要收费？如果实施按单收费，房东对系统的使用意愿必定会下降。 “收费这个话题我们还没有深入去讨论。但是就算按单收费，逻辑其实也是成立的。”龙东平回答，在其他所有获客渠道，房东都是需要付出获客成本的，中介费或广告费或端口费，且费用不低。蘑菇前期为房东免费引流，之后收取一部分远低于其他渠道的价格，且因真房源带来高率，对房东来说是容易接受的。 不过龙东平表示，蘑菇租房的第一出发点是为职业房东提供技术解决方案，找房平台是为这些房东顺便做的。把所有职业房东的空房源放在一个地方，变成一个每天刷新的找房仓库，再增加一些筛选条件，自然而然就成了一个最大的找房平台。 蘑菇租房背靠蚂蚁金服，在房源的真实性和准确性上确实有很大的优势。但市场对于系统的需求是否真的那么强烈，最后规模是否可以大到足以支撑其成为一个理想的租房入口，还有待观察。 嗨住最早是针对职业二房东，以小BtoC的模式切入合租市场。创始人兼CEO夏青宁注意到，由于职业房东和租房机构的兴起，租房市场的C端房源正逐渐向B端转移。而这些小B又很分散，租赁时代供大于求，这种情况下平台的价值将会凸显。 夏青宁告诉36氪，这件事的核心在于，你能跟多少B端建立商务连接，房源质量和数量怎么样。首先要做到的是房源信息全面。对租客来说，好比在携程上搜索酒店，想要有满意的体验，第一要素是，都有。过去嗨住就在做这么一件事，据悉，目前平台覆盖了数百万套房源，5个城市的20万套房实时可租。 其次，要做到信息都是真实准确的。夏青宁曾任艺龙副总裁，有跟酒店打交道的经验。嗨住把OTA酒店预定的运营管理办法运用到租房场景，包括商户移动管理系统 、API直连、PMS对接、用户众包反馈、语音语义搜索实时系统、呼叫中心等。 “这是嗨住的核心竞争力。大胆地告诉大家，在嗨住平台上的房源，价格、图片、地理、可不可租，这四个状态，准确率能超过80%。” 过去，嗨住只做中低端市场，即合租和青年公寓。因价格较低，具备效应，在没有太多推广的情况下，平台自然获取下载客户130万，月活30万。 而最近，嗨住开始盯上高端市场了。这里的高端市场指的是月租4000元以上的整租房源。“我们发现，年轻人组团的比例越来越高，因为组团的体验是最好的。而且组团整租以后，如果走掉一个人，某个程度上又变成合租，这跟我们的业务天然有关联性。” 在租房市场上，整租房源占到70% 左右，这是一个更大的市场。但问题是，高端房源仍被掌握在中介手里，过去的互联网中介都失败了，这件事要怎么做？ 夏青宁的答案是：用去哪儿比价的方式，让中介和中介竞争来提升效率。这个比价项目刚在5月中旬上线。在具体操作上，首先如法建立一个最大最全的数据库，即对于每套房子，把所有掌握这套房源的中介都聚合起来；同时，用嗨住的基本功，去伪存真，房源的真实准确。 如何知道多个中介对应的是同一套房子？夏青宁介绍，嗨住采用信息房源聚合技术和图片识别技术，可以从图片的不同角度进行比对，锁定房源。
嗨住平台上的整租房源页面，列出了所有关于这套房在全网的不同来源，个人房东、不同机构的中介，甚至是一个机构的多个经纪人，把他们的报价、照片、评价都放到网上，让他们互相竞争。对于租客来说，是选择免中介费的个人房源，还是选择有中介费但更有服务保障的经纪人，完全可以根据自己的喜好决定。 “目前嗨住已经掌握了中低端市场的60%，现在正在努力拓展高端市场。以我们平台的优势，未来要覆盖全城80%的房源。”夏青宁表示，房源真实、全面，租客选择的时间就能大幅度减少。要看的这个小区，所有的房源都列在这了，租客也不用再东找西找。
总结嗨住的逻辑：建立高效的房源数据库，让中介和租客的效率大大提升。对中介来说，只有成本下降，才能把房子便宜租给用户。同时平台展示经纪人的服务指标，促使其提升服务水平。 “想让一个中介进化是不可能的，只有建立公平、合理、透明的竞争机制，行业才会越来越健康。” 与58相比，两者都是从房源数据库和可视化经纪人的服务入手。不同的是，58因掌握流量而拥有话语权，所以从一个强势平台的角度，联合协会对中介行为进行监管和约束；而嗨住更像是一个市场化的行为，让中介之间互相竞争，优胜劣汰，最黑的中介一定会被市场淘汰。 两种方式难说哪个更好，可以联想到经济学中“看得见的手”和“看不见的手”，两者应该是相互补充，共同推动的。但市场化的竞争或许更能直接戳中中介的切身利益，从“黑中介”变成“白中介”的速度来看，可能后者更快。 “传统物业公司进入到小区居民的服务业态，值得关注。”叶兵表示，以前开发商只管建楼、卖楼，现在进入存量房市场后，开发商和物业们开始自建社区商业了。不光是保洁、搬家、装修等业务，未来也很有可能会延伸至租房。 小区业主对物管的信任和亲近程度，肯定要远远高于销售性质明显的中介公司。以万科为例，其物业管家每个月都要到业主家，交流生活问题并提供帮助。业主会更倾向于直接把房子交给物业，无论出租还是买卖。 事实上，58在此领域早有布局，在过去两年陆续投资了家装平台土巴兔、短租公寓途家、办公服务平台好租网等，今年3月，又战略投资了万科物业。叶兵表示，万科物业有一套相对完整的标准化服务体系，58看中的是其房东服务能力。 大开发集团或物业公司会成为另一种模式的租房入口吗？或许未来，我们可以直接去心仪的小区，找保安大叔拿钥匙看房了。 中国的存量房是一个很大的市场。叶兵表示，在市场庞大的情况下，未来应该是多种模式并存的格局，包括C2C去中介、品牌公寓、机构化租赁等，但是很难说会出现一种模式，对整个租赁市场做出性的改变。在模式并存里，各种模式所占的份额会有所变化，这是一个博弈的过程。 链家研究院数据显示，2025年B端房源将占到市场的67%，未来B2C成为主流。B端房源将由集中式公寓、分散式N+1合租、整租托管等多种形式存在，夏青宁认为，由于这类服务规模不经济的特点，B将由极少数大B和众多的小B组成高度分散的类酒店市场。 “租房B2C市场的巨大规模、高度分散和可扩展性，使得这个行业在未来会诞生百亿美金的平台型公司。”夏青宁判断，“平台的GMV会超过万亿，佣金收入超过酒店预定，规模比肩携程。” 推荐：
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