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我们做了一份互联网租房市场报告或许也是干货版毕业季租房避坑指南

作者:habao 来源:未知 日期:2017-8-31 17:59:01 人气: 标签:租房市场报告
导读:写在前面:六月最是繁忙,芒种之际高考,夏至前夕毕业,都是从一个阶段迈向另一个阶段的分水岭。对于大多数毕业生来说,租房一定是他们踏入社会后的首道。我们为…

  写在前面:六月最是繁忙,芒种之际高考,夏至前夕毕业,都是从一个阶段迈向另一个阶段的分水岭。对于大多数毕业生来说,租房一定是他们踏入社会后的首道。我们为创投圈梳理了一份租房市场报告,或许也将作为所有毕业生的一份《毕业季租房避坑指南》。

  据链家的《租赁崛起》报告显示,未来中国将有3亿租赁人口,租房市场规模达5万亿元。随着结婚年龄和购房年龄的推迟,更多人停留在租赁市场;同时在高房价下,租金和月供剪刀差逐渐扩大,租房需求势必呈现上行趋势。3亿人要租房,可租房并不是一件简单的事。

  租客怎么找房?首选可能是58,再就是链家等中介。据数据,每天在58同城、安居客、赶集网上有超过3千万人次的找房用户,其中租房将近一半。但众所周知,58作为最大的信息聚合平台,房源信息最多,有效信息却很少,中介发布的虚假房源和钓鱼信息泛滥。而链家虽在二手房交易上行业领先,但租赁只是其附属业务,做租房是为了拉近与业主之间的关系,用租赁业务锁定房源,因而链家平台上房源也同样不全。

  以自如、魔方为代表的品牌公寓为租客提供了另一种选择。2014年,从雷军投资YOU+开始,来自地产、酒店和旅业的资本涌入长租公寓行业,加之消费升级和政策红利,行业一片繁荣。这类公寓房源信息真实,质量相对较高,没有中介费,租后服务也有保障,深得一部分用户好评。但目前公寓在租赁市场所占份额不到3%,数量太少,难以满足租客需求。体量最大的我爱我家“相寓”有50万间房,只限于地区;自如30万间,其余头部玩家也就几万间房。而且每家都是自营,租客得下载多少个App才能一览所有公寓房源?

  除此之外,可能就是去豆瓣、闲鱼以及其他小众网站碰碰运气了,找房之难,可见一斑。为什么租房困难?36氪认为是没处可找。

  在租房这件事中,传统门店中介既是过去式,也是现在进行式。因为房东通过门店发布房屋出租信息,相对来说是最省心的选择——如果自己将房子出租信息挂上网,随后便会接到许多中介的“咨询”电话,不堪其扰。不少中介为了客流,不惜发布低价假消息,钓到的鱼多,但率可想而知。不少租客“谈中介色变”,对其已经避之不及。租客体验差,同时经纪人受气,中介公司不赚钱,这是一个效率极其低下导致的畸形市场。

  互联网提升行业效率的典型做法是去中间化。租房与二手房交易不同,相对不那么重决策,对中介费的租客更倾向于寻找个人房源。于是租房市场也出现了C2C去中介的模式,即让房东和租客直接交易,玩家包括一间房、火炬租房、107间、乐租等。问题在于,C端房源太过分散且信息不透明,相较而言,中介在获取房源上有绝对优势。至少从目前看来,C2C可以占据一小部分市场,但短期内想要做大很难。

  用互联网中介是另一个思,主要代表是爱屋吉屋和丁丁租房。2014年爱屋吉屋横空出世,最早喊出要用O2O方式传统房屋中介,并在一年零3个月时间里完成了5轮融资。一位业内人士表示,爱屋吉屋在BP的第一页就说明了想做的其实是二手房,只是认为从租房切入更容易建立品牌;而丁丁租房则被认为是链家对此采取的防御性措施。

  两者的做法大致相同,不设门店降低成本,利用半价或零中介费和大量广告吸引租客,经纪人不按佣金提成从而提高服务质量,提供真房源来提高匹配效率。但丁丁租房在烧了3个亿之后已于去年停止运营爱屋吉屋也陷入困境,花光3亿多美金也逐渐荒废了租房业务。

  互联网不成功的原因,要从几方面来看:从获客角度,租房属于低频消费,烧钱买越来越贵的流量不可持续,且用户实际忠诚度并不高;在获取房源上,没有门店更加困难,传统中介在小区里外渗透,互联网公司带人去看房,客也很容易被传统中介截获;从撮合效率来看,仍是线下带看的方式,付出的时间精力一点不少。原本相比二手房,租赁业务就不赚钱,用互联网之后,效率没有大幅提升,收入还要减一半,自然走不下去。

  综上述经验,36氪认为做租房核心要素可归为三点:房源、客源、匹配效率。从目前的情况来看,房源是最先要解决的问题。租客线下看房更多是为了验际是否与图文相符,只要房源真实有效,匹配效率就会大大提高,流量也就自然而然了。

  那怎样才能做到房源全面、真实、准确?对此,我们梳理了租房市场里的几种模式,采访了三家认为是最为典型的租房平台——58租房、蘑菇租房、嗨住。这篇文章将客观展示他们各自的思和解决方案,并试图分析其优劣。

  58毫无疑问是目前最大的租房平台。如上文所说,58最为人诟病的是虚假房源和钓鱼信息。一位业内人士表示,目前58平台上的经纪人房源,发布的价格要比实际价低15%;70%的个人房源是由二房东和经纪人冒充,即使找到一个真房东,大多时候也是已经租掉了。

  这其实是由其盈利模式决定的,58相当于是连接租客和经纪人的广告平台,平台向商家收取端口费用,经纪人只需交钱,就可以在平台发布信息。

  2016年58集团的主要增长动力来自房地产板块,其中租赁占到了30%。如果58要打击假房源,贴子数大量减少,必然会影响收入。那么对于58来说,是否真的有动力做真房源?如果有,要怎么做?

  “租房的交易链条长,而过程中缺乏标准化的手段,市场行为不规范,导致服务质量出现了问题。”58集团高级副总裁叶兵告诉36氪,58的商业模式不会变,要做的是建立统一规范的平台,推进标准化服务。具体表现在三个方面:

  这是58在上个月推出的新产品。目前这本字典已收录了全国106个城市的1.2亿室户房源信息,小区覆盖率超过95%。此前链家已经建立了类似的数据库“楼盘字典”,收录了全国30多个城市逾7000万套房屋的数据。与链家“楼盘字典”不同的是,58的“房源全息字典”是共享的。

  有了房源字典,平台对信息的管控能力大大提升。经纪人填写房源的楼栋号,平台就能根据数据库核验信息,朝南还是朝北,多少面积,几室几厅。经纪人不能像以前一样随意发帖,如果反复接到投诉,平台也会采取一定的惩罚机制。

  因行业缺乏标准,中介的违规成本很低。现在经纪人市场鱼龙混杂,质量参差不齐。经纪人入门门槛很低,流动率也非常高。叶兵表示,58服务了大概100万经纪人,这些经纪人的平均存活周期只有9个多月。

  “作为全国最大的互联网平台,我们建立了全国经纪人服务体系的标准。通过提供参考标准和依据,从而提高行业效率。”建立全国经纪人服务体系档案,意味着只要经纪人进入这个行业,即使跨机构,也能查到其服务历史,包括入行年龄、评价、投诉等都登记在案;同时58横向联合全国经纪人行业协会,打通数据,所在门店是否有开业资质,经纪人是否考取了资格证书,这些信息都在平台上公开展示。

  目前这个数据库只在安居客的App上应用。每个经纪人根据各指标有评星级,也可以看出,这套体系的建立还在初期阶段。

  叶兵认为,随着数据的积累,将服务标准化、可视化,全国100万的经纪人应该就能分出三六九等。信用不好的经纪人被列入,全网禁发,甚至与协会合作,全行业禁发。理论上这样能极大提高违规犯错的成本,遏制“黑中介”的乱象。

  文初曾提到,品牌公寓数量少且各自为家,难以满足租客需求。如果做个平台把这些公寓都汇集起来呢?

  因看好公寓行业的发展,去年58成立了品牌公寓馆,手握流量且入驻免费,很快吸引了近千家品牌公寓。某种程度上来说,这有点像是淘宝与天猫的关系。58品牌公寓馆负责人魏欣告诉36氪,入驻58品牌公寓馆,需是登记的企业,平台会建立公寓诚信指数分、实施金机制,近期还会把公寓诚信指数分跟排序、流量分配挂钩。

  这里就牵扯到收费制度的问题。最近有消息称,58品牌公寓馆要开始收费了。要跟过去一样收端口费?还是入驻免费、排名收费?对此,58品牌公寓馆给36氪的回应是:

  “58品牌公寓馆肯定会大大不同于过去传统的端口收费模式,相关机制正在设计中。新机制下,公寓馆的排序机制将综合租客和公寓两端的服务体验进行流量分配,房源信息的真实性以及服务口碑是影响排序的核心因素。”

  尽管收费机制未定,但58品牌公寓馆是58租房主打的高端产品,平台多次强调看好品牌公寓在未来发展的巨大潜力,在这块业务上58不会着急赚钱。58品牌公寓馆与公寓们相辅相成,品牌公寓的发展尚在早期,58品牌公寓馆也没有将所有公寓收入囊中,还远远没到收割的时候。

  总结来说,58在租房业务上的解决方案是:建立房源和中介数据库,加强信息监管;另一方面打造品牌公寓平台,扎实做真房源。

  的疑虑还是在于,58是否真的有打击假房源的决心?毕竟这与企业利益冲突。从长远来看,行业竞争日渐充分,假房源一定会阻碍平台的发展。如果有这样的危机意识,提出整治假房源是有力的。此外,“趋好的速度”也是一个考虑因素,毕竟打假也不是一蹴而就,小步前进,或许可以在真房源和平业利益之间不断找到平衡。

  2014年蘑菇租房从品牌公寓起家,2015年转型为以SaaS工具服务职业房东的租房平台。目前蘑菇租房上已聚集了近1万个公寓品牌与职业房东,房源数量达到100万间。据悉,到今年年底,平台上的房源将会拓展到200-300万间。

  从租房平台的角度考虑,蘑菇租房通过为职业房东提供SaaS工具,让他们把信息录入系统,从而间接获取房源。利用工具“蘑菇伙伴”,公寓老板们可以做日常经营管理,从预约、押金、签约、收租,到水电煤缴费、自动发送租金账单、租约到期提醒等,将流程电子化,提升管理效率。

  在这种模式里,房源的真实性得到了最大程度的。蘑菇租房联合创始人龙东平向36氪介绍,商家用系统管理这些房源时,就像酒店前台,每个房间的状态都有登记。根据录入的信息,系统会自动判定哪些是空房,并帮助把出租信息一键发送到全网,包括蘑菇的App、网站和支付宝的租房频道。一旦填写信息,网上的房源就自动下架。这确保了房源的状态是实时有效的。

  但想要成为大而全的租房入口,前提是要有足够多的房东使用这套系统。一是要准确踩到职业房东的痛点,二是要降低使用门槛,即“轻快好用”。

  对此,龙东平表示,这是“刚需”。蘑菇服务的是有一定体量的公寓房东,手里有50套甚至上万套房子。对他们来说,使用“蘑菇伙伴”能够提高效率,节约人力成本。蘑菇还提供智能门锁、智能电表等智能硬件,帮助职业房东实现智能化管理。空房多渠道发布,能为房东带来一定的租房流量。另一方面,公司会不断打磨产品,逐步教育和引导市场。

  还有一个需要考虑的问题是,这套工具未来是否要收费?如果实施按单收费,房东对系统的使用意愿必定会下降。

  “收费这个话题我们还没有深入去讨论。但是就算按单收费,逻辑其实也是成立的。”龙东平回答,在其他所有获客渠道,房东都是需要付出获客成本的,中介费或广告费或端口费,且费用不低。蘑菇前期为房东免费引流,之后收取一部分远低于其他渠道的价格,且因真房源带来高率,对房东来说是容易接受的。

  不过龙东平表示,蘑菇租房的第一出发点是为职业房东提供技术解决方案,找房平台是为这些房东顺便做的。把所有职业房东的空房源放在一个地方,变成一个每天刷新的找房仓库,再增加一些筛选条件,自然而然就成了一个最大的找房平台。

  蘑菇租房背靠蚂蚁金服,在房源的真实性和准确性上确实有很大的优势。但市场对于系统的需求是否真的那么强烈,最后规模是否可以大到足以支撑其成为一个理想的租房入口,还有待观察。

  嗨住最早是针对职业二房东,以小BtoC的模式切入合租市场。创始人兼CEO夏青宁注意到,由于职业房东和租房机构的兴起,租房市场的C端房源正逐渐向B端转移。而这些小B又很分散,租赁时代供大于求,这种情况下平台的价值将会凸显。

  夏青宁告诉36氪,这件事的核心在于,你能跟多少B端建立商务连接,房源质量和数量怎么样。首先要做到的是房源信息全面。对租客来说,好比在携程上搜索酒店,想要有满意的体验,第一要素是,都有。过去嗨住就在做这么一件事,据悉,目前平台覆盖了数百万套房源,5个城市的20万套房实时可租。

  其次,要做到信息都是真实准确的。夏青宁曾任艺龙副总裁,有跟酒店打交道的经验。嗨住把OTA酒店预定的运营管理办法运用到租房场景,包括商户移动管理系统 、API直连、PMS对接、用户众包反馈、语音语义搜索实时系统、呼叫中心等。

  “这是嗨住的核心竞争力。大胆地告诉大家,在嗨住平台上的房源,价格、图片、地理、可不可租,这四个状态,准确率能超过80%。”

  过去,嗨住只做中低端市场,即合租和青年公寓。因价格较低,具备效应,在没有太多推广的情况下,平台自然获取下载客户130万,月活30万。

  而最近,嗨住开始盯上高端市场了。这里的高端市场指的是月租4000元以上的整租房源。“我们发现,年轻人组团的比例越来越高,因为组团的体验是最好的。而且组团整租以后,如果走掉一个人,某个程度上又变成合租,这跟我们的业务天然有关联性。”

  在租房市场上,整租房源占到70% 左右,这是一个更大的市场。但问题是,高端房源仍被掌握在中介手里,过去的互联网中介都失败了,这件事要怎么做?

  夏青宁的答案是:用去哪儿比价的方式,让中介和中介竞争来提升效率。这个比价项目刚在5月中旬上线。在具体操作上,首先如法建立一个最大最全的数据库,即对于每套房子,把所有掌握这套房源的中介都聚合起来;同时,用嗨住的基本功,去伪存真,房源的真实准确。

  如何知道多个中介对应的是同一套房子?夏青宁介绍,嗨住采用信息房源聚合技术和图片识别技术,可以从图片的不同角度进行比对,锁定房源。

  嗨住平台上的整租房源页面,列出了所有关于这套房在全网的不同来源,个人房东、不同机构的中介,甚至是一个机构的多个经纪人,把他们的报价、照片、评价都放到网上,让他们互相竞争。对于租客来说,是选择免中介费的个人房源,还是选择有中介费但更有服务保障的经纪人,完全可以根据自己的喜好决定。

  “目前嗨住已经掌握了中低端市场的60%,现在正在努力拓展高端市场。以我们平台的优势,未来要覆盖全城80%的房源。”夏青宁表示,房源真实、全面,租客选择的时间就能大幅度减少。要看的这个小区,所有的房源都列在这了,租客也不用再东找西找。

  总结嗨住的逻辑:建立高效的房源数据库,让中介和租客的效率大大提升。对中介来说,只有成本下降,才能把房子便宜租给用户。同时平台展示经纪人的服务指标,促使其提升服务水平。

  “想让一个中介进化是不可能的,只有建立公平、合理、透明的竞争机制,行业才会越来越健康。”

  与58相比,两者都是从房源数据库和可视化经纪人的服务入手。不同的是,58因掌握流量而拥有话语权,所以从一个强势平台的角度,联合协会对中介行为进行监管和约束;而嗨住更像是一个市场化的行为,让中介之间互相竞争,优胜劣汰,最黑的中介一定会被市场淘汰。

  两种方式难说哪个更好,可以联想到经济学中“看得见的手”和“看不见的手”,两者应该是相互补充,共同推动的。但市场化的竞争或许更能直接戳中中介的切身利益,从“黑中介”变成“白中介”的速度来看,可能后者更快。

  “传统物业公司进入到小区居民的服务业态,值得关注。”叶兵表示,以前开发商只管建楼、卖楼,现在进入存量房市场后,开发商和物业们开始自建社区商业了。不光是保洁、搬家、装修等业务,未来也很有可能会延伸至租房。

  小区业主对物管的信任和亲近程度,肯定要远远高于销售性质明显的中介公司。以万科为例,其物业管家每个月都要到业主家,交流生活问题并提供帮助。业主会更倾向于直接把房子交给物业,无论出租还是买卖。

  事实上,58在此领域早有布局,在过去两年陆续投资了家装平台土巴兔、短租公寓途家、办公服务平台好租网等,今年3月,又战略投资了万科物业。叶兵表示,万科物业有一套相对完整的标准化服务体系,58看中的是其房东服务能力。

  大开发集团或物业公司会成为另一种模式的租房入口吗?或许未来,我们可以直接去心仪的小区,找保安大叔拿钥匙看房了。

  中国的存量房是一个很大的市场。叶兵表示,在市场庞大的情况下,未来应该是多种模式并存的格局,包括C2C去中介、品牌公寓、机构化租赁等,但是很难说会出现一种模式,对整个租赁市场做出性的改变。在模式并存里,各种模式所占的份额会有所变化,这是一个博弈的过程。

  链家研究院数据显示,2025年B端房源将占到市场的67%,未来B2C成为主流。B端房源将由集中式公寓、分散式N+1合租、整租托管等多种形式存在,夏青宁认为,由于这类服务规模不经济的特点,B将由极少数大B和众多的小B组成高度分散的类酒店市场。

  “租房B2C市场的巨大规模、高度分散和可扩展性,使得这个行业在未来会诞生百亿美金的平台型公司。”夏青宁判断,“平台的GMV会超过万亿,佣金收入超过酒店预定,规模比肩携程。”

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